50대 부모 자녀 전세보증금 세금 문제, 차용증 없이 보내면 증여세 폭탄 맞습니다
아이가 대학을 입학하면서 혼자 살겠다고 할때 어떻게 하시나요? 저는 우선 전세 집을 알아보았습니다. 그런데 갑자기 이런 생각이 들더군요. 세금은 어떻게 처리해야 하나? 이런 케이스는 증여인가? 빌려준다고하고 차용증을 써야되나? 차용증을 쓰면 이자는 어떻게 해야하나?
아이가 “엄마, 전세 보증금 좀 빌려줄 수 있어요? 나중에 꼭 갚을게요”라고 했을 때 그냥 통장으로 송금하셨나요?
“가족끼리 빌려주는데 세금이 무슨 상관이야”라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 국세청은 생각이 다릅니다. 가족 간 계좌이체는 원칙적으로 증여로 추정되며, 차용증·이자 지급·상환 내역 등 객관적 증빙이 없으면 과세가 유지된다는 것이 법원 판례의 일관된 입장입니다. 즉, 빌려준 게 맞더라도 증빙이 없으면 줘버린 것으로 봅니다.
2026년 4월, 국토교통부가 서울·경기 주택 이상거래를 기획조사한 결과 위법 의심 거래 746건이 적발됐는데, 이 가운데 편법증여 의심이 572건으로 가장 많았습니다. 차용증이 없거나 적정이자 지급 여부가 확인되지 않은 경우가 대부분이었습니다.
자녀에게 전세보증금을 빌려주기 전에 반드시 알아야 할 세금 이야기를 정리해드립니다.
왜 가족 간 송금이 문제가 될까요?
국세청은 가족 간 자금 이동을 기본적으로 증여로 추정합니다. 빌려준 게 맞다면 납세자가 직접 증명해야 합니다. 증명하지 못하면 증여세가 부과됩니다.
전세보증금은 금액이 크기 때문에 특히 위험합니다. 서울 평균 전세가가 수억 원을 넘는 상황에서 부모가 1~2억 원을 송금하면 국세청 자금출처조사 대상이 될 가능성이 높습니다.
증여 vs 차용 — 세금이 얼마나 다를까요?
증여로 처리할 경우
성인 자녀에게는 10년간 5,000만 원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다. 혼인·출산 특별공제를 추가하면 최대 1억 5,000만 원까지 비과세 증여가 가능합니다.
| 증여 금액 | 공제 후 과세 금액 | 증여세 |
|---|---|---|
| 5,000만 원 이하 | 0원 | 0원 |
| 1억 원 | 5,000만 원 | 500만 원 |
| 2억 원 | 1억 5,000만 원 | 1,940만 원 |
| 3억 원 | 2억 5,000만 원 | 3,440만 원 |
증여세 없이 자녀에게 1.5억 원 합법적으로 주는 법 (2026 혼인·출산 공제)
※ 혼인·출산 공제 미적용, 10년 내 이전 증여 없는 경우 기준
차용(빌려주기)으로 처리할 경우
제대로 된 차용증을 갖추면 증여세가 없습니다. 단, 조건이 있습니다.
핵심 규정 — 2억 1,700만 원까지 무이자 가능
현행 세법은 부모와 자녀가 금전대차 계약서(차용증)를 작성할 때 적정 이자율을 연 4.6%로 정해뒀습니다. 이보다 이자율이 낮으면 이자 차액을 증여한 것으로 봅니다. 다만 이자 차액이 1,000만 원을 넘지 않으면 증여로 보지 않습니다.
계산하면 이렇습니다.
1,000만 원 ÷ 4.6% = 약 2억 1,700만 원2억 1,700만 원 이하는 무이자로 빌려줘도 증여세 없음입니다.
| 대여 금액 | 연 적정이자 (4.6%) | 증여세 여부 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 460만 원 | ✅ 없음 |
| 2억 원 | 920만 원 | ✅ 없음 |
| 2억 1,700만 원 | 998만 원 | ✅ 없음 (한도 내) |
| 3억 원 | 1,380만 원 | ❌ 있음 (1,000만 원 초과) |
국세청이 차용을 인정하는 3가지 조건
차용증을 아무리 꼼꼼하게 작성해도 아래 세 가지가 뒷받침되지 않으면 증여로 추징될 수 있습니다.
① 자녀의 실질적인 상환 능력
국세청이 가장 먼저 보는 것은 자녀의 소득 수준입니다. 연봉이 3,000만 원인데 5억 원을 빌렸다면 상환 계획이 아무리 그럴듯해도 증여로 판단될 가능성이 높습니다. 전세보증금 반환 시점에 실제로 갚을 능력이 있는지를 봅니다.
② 실제 원금 상환 흐름
차용증만 작성하고 원금상환이 전혀 없거나 매월 미미한 상환만 이뤄지는 경우 국세청은 이를 형식적 차용으로 보고 증여로 의제할 수 있습니다. 전세 만기 시 일시 상환도 인정되지만, 중간에 일부라도 갚는 흐름이 있으면 더 안전합니다.
③ 차용증 등 객관적 증빙
구두 약속은 인정되지 않습니다. 반드시 서면 차용증이 있어야 하고, 공증이나 확정일자를 받아두면 더욱 안전합니다.
차용증에 반드시 들어가야 할 내용
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대여 금액 | 정확한 금액 명시 |
| 대여 일자 | 계좌이체일과 일치시킬 것 |
| 이자율 | 무이자 또는 연 몇 % 명시 |
| 상환 방법 | 전세 만기 시 일시 상환 등 |
| 상환 기간 | 구체적 날짜 명시 |
| 서명·날인 | 부모·자녀 각각 자필 서명 |
확정일자 받는 방법 (비용 1,000원)
- 주민센터 방문: 차용증 지참 후 확정일자 신청
- 인터넷 등기소(iros.go.kr): 온라인으로도 가능
부모 입장에서 생기는 세금도 있습니다
자녀에게 이자를 받는다면 그 이자는 부모의 이자소득이 됩니다. 가족 간이라도 이자를 지급받으면 소득세법상 이자소득에 해당하며 원천징수세율 27.5%가 원칙입니다.
무이자로 빌려주는 경우(2억 1,700만 원 이하)에는 이자가 없으니 부모 쪽 이자소득세도 없습니다.
또한 부모가 자녀로부터 받은 이자소득 외에도 이자·배당소득이 있어 총액이 2,000만 원을 초과할 경우 부모 앞으로 종합과세됩니다. 이미 금융소득이 많은 50대라면 이자를 받는 구조보다 무이자 차용이 훨씬 유리할 수 있습니다.
금융소득 2,000만 원 넘으면 생기는 일: 분리과세 vs 종합과세 선택 가이드
증여 공제와 차용을 조합하면 더 유리합니다
증여세 면제 한도를 먼저 쓰고 초과하는 금액에 대해서만 차용증을 작성하는 것이 가장 유리한 구조입니다.
예를 들어 자녀에게 3억 원이 필요한 상황이라면:
증여 5,000만 원 (공제 한도 내, 세금 없음)
+ 차용 2억 1,700만 원 (무이자 한도 내, 세금 없음)
= 총 2억 6,700만 원 세금 없이 지원 가능마무리 — 통장 송금 전에 차용증 먼저 쓰세요
가장 많이 하는 실수가 먼저 보내고 나중에 차용증 쓰는 것입니다. 국세청은 자금 이동 일자와 차용증 작성 일자를 모두 확인합니다. 송금 전에 차용증을 작성하고 확정일자를 받은 뒤 이체하는 순서가 맞습니다.
자녀가 어렵다고 할 때 도와주고 싶은 마음은 당연합니다. 다만 그 마음을 세금 문제 없이 전달하려면 절차 하나만 더 챙기시면 됩니다.
※ 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 구체적인 세금 처리는 반드시 세무사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.